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¿Se viene el impuesto a las viviendas vacías? El problema de alquilar en Buenos Aires y cuando el derecho a la propiedad choca con el bien común

La Mesa de Alquileres de Buenos Aires acaba de presentarle al jefe de gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, un documento con propuestas para regular el mercado de alquileres de la ciudad. La mesa es un inesperado espacio de organizaciones sociales y representantes del sector inmobiliario, articulado desde el Instituto de la Vivienda de la Ciudad luego de la sanción de la ley 5859. Ésta fue un primer paso en materia de normativa urbana, que desde 2017 exime a los inquilinos de pagar los honorarios de las inmobiliarias. Como comienzo fue un sacudón: provocó la primera marcha inmobiliaria, un encuentro de martilleros y corredores en la puerta de la Quinta de Olivos para pedir que se declare inconstitucional que los dueños paguen la comisión de los contratos de alquiler.

El informe presentado incluye quince puntos que atraviesan los problemas de los inquilinos en la ciudad para acceder a una vivienda. Propone iniciativas para facilitar los procedimientos administrativos, como la gratuidad de las certificaciones de firmas y de los informes de dominio, y la ampliación de los tipos de garantías. Pero también toca temas que impactan de lleno en el mercado inmobiliario, como promover un proyecto de ley para la construcción de viviendas asequibles y abordar el problema de las propiedades subutilizadas.

Este último punto es bastante ilustrativo de los conflictos que se avecinan. Respecto al documento, la web oficial del gobierno de la ciudad propone “estudiar la situación actual de las viviendas ociosas” para desarrollar programas que las incorporen al mercado, en tanto que el comunicado difundido la semana pasada por Inquilinos Agrupados, asociación que forma parte de la mesa, impulsa un impuesto a las viviendas vacías.

En el resto del mundo, el derecho de propiedad no es absoluto

Mientras que el jefe de gobierno se mostró receptivo al tema, la disconformidad de los propietarios se manifestó rápidamente por las redes sociales. En un mercado históricamente desregulado, la costumbre de exprimir los beneficios de la propiedad es un status quo difícil de cuestionar. Sin embargo, a contrapelo del sentido común argentino, el ejercicio del derecho de propiedad no es ilimitado en el resto del mundo y los propietarios, además de beneficios, tienen obligaciones. Y el rol del Estado es que esas obligaciones se respeten.

Las regulaciones estatales de varios países apuntan a hacer respetar la función social de la propiedad. Este concepto tiene una definición amplia y puede implicar diversas acciones. Pero siempre apunta a garantizar un uso socialmente justo de la tierra y los inmuebles, atando los derechos de los individuos al bien común. Que es, por ejemplo, garantizar que todos tengan una vivienda digna. Desde la reforma de la Constitución Nacional del ’94, varios tratados internacionales sobre derechos humanos tienen jerarquía constitucional en Argentina. Y uno de ellos, el Pacto de San José de Costa Rica, afirma explícitamente la subordinación de la propiedad a su función social. Ese aspecto otorga un marco legal incuestionable. Sin embargo, en la medida en que no haya legislación que reglamente su ejercicio, el campo de aplicación es frágil.

Lo que vale un edificio vacío

Si bien muchas provincias han incorporado la función social como un principio rector en sus legislaciones, la propuesta de incluirlo en el nuevo Código Civil y Comercial fue rechazada. Cuando en 2014 se reformó el antiguo código de Vélez Sarsfield, varios aspectos fueron revisados y modificados. El derecho de propiedad, no. Ni los mandatos de la legislación internacional de derechos humanos ni la movilización de organizaciones, colectivos y académicos fueron suficientes contra el lobby inmobiliario. Ciento cincuenta años después de sancionada aquella primera versión, el poder inmobiliario sigue intacto: los propietarios escriben las normas que regulan la propiedad. La especulación que permite un mercado con pocas reglas y mecanismos opacos favorece a grandes capitales corporativos que encuentran en la propiedad de inmuebles oportunidades inmejorables de crecimiento económico. Incluso, tal como lo planteó Saskia Sassen recientemente en el tercer congreso de Vivienda y Ciudad, en Córdoba, hoy un edificio vacío puede generar muchas más rentas que uno ocupado. En el otro extremo de esa especulación financiera a gran escala se suman al lobby, también, los pequeños propietarios. Ciudadanos de a pie que heredan o invierten en ladrillos, que eligen poner su departamento en el dinámico mercado de los alquileres temporarios dolarizados o, simplemente, dejarlo en espera hasta que el mercado haga su magia y el precio en dólares se multiplique en un par de años.

Pero en Buenos Aires crece el número de inquilinos, tanto en el mercado formal como en el informal. Frente al aumento del precio de los alquileres y a las exigencias de los contratos, las quince propuestas sobre las que Rodríguez Larreta va a tener que dar una respuesta parecen un buen comienzo para implementar medidas que mejoren el acceso a la vivienda. Mientras que en Uruguay el proyecto de ley de “Inmuebles vacíos, sin uso y degradados” ya tiene media sanción en el parlamento, el rechazo que genera un documento de recomendaciones augura un terreno bastante más difícil en Buenos Aires. Las propuestas de la Mesa de Alquileres van directo a los problemas de vivienda en la ciudad y promueven acciones concretas. Sin embargo, la traducción en programas y normativa urbana supone un desafío que se va a dirimir estrictamente en la arena política. Con el gobierno dispuesto al diálogo, la presión social es clave para que el tema se instale en la agenda pública y que la importancia de regular el mercado inmobiliario sea incuestionable. La disputa en su punto de partida es desigual, los colectivos y organizaciones se enfrentan a poderes económicos e imaginarios sociales igual de repelentes.  

Por Guadalupe Granero Realini

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Guadalupe Granero Realini

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