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¿Los créditos UVA son una solución para el problema de la vivienda o pueden empeorarlo aún más?

El sueño de los millennials de clase media de firmar una escritura cada día se aleja más. Casi un tercio de los argentinos no posee una vivienda adecuada y más del 40% de los hogares aún no tiene cloacas. Los inquilinos ven subir el alquiler por el ascensor mientras su salario marcha cansinamente por la escalera. Y en el último eslabón de la cadena alimenticia habitacional se ubican los que luchan para conseguir lo básico: que la ambulancia entre a su barrio, que su calle esté asfaltada, el agua, la luz y el gas. La commoditización creciente del suelo urbano en Argentina profundiza todos los días un déficit habitacional persistente, que genera ciudades cada vez menos integradas.

Una de las marcas indelebles que dejó el modelo económico montado por Martínez de Hoz fue la dolarización y la desregulación total del mercado inmobiliario. Los investigadores de la UNSAM Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña encontraron un punto de inflexión el 16 de julio de 1977, cuando se publicó en el diario La Nación el primer aviso de venta de un inmueble en dólares: un coqueto chalet en Acassuso, comercializado por la inmobiliaria Beccar Varela. Tres años más tarde casi la totalidad de los clasificados de ese mismo diario figuraban en dólares. Así, la valuación de los inmuebles quedó definitivamente atada a los vaivenes de la cotización de la moneda norteamericana y, a su vez, desacoplada de los ingresos de las clases media y trabajadora.

El resultado de este combo desregulatorio, en un contexto de extrema inestabilidad cambiaria e inflación anual de hasta tres dígitos, fue que los inmuebles se convirtieron en uno de los más eficaces elementos para proteger los ahorros, pero también para la especulación. La safe zone de sectores medios-altos con algún excedente y de grandes inversionistas sin fuertes inclinaciones a la innovación.

¿UVA para todos?

Un trabajador porteño soltero con un ingreso de alrededor de 40 mil pesos describe su experiencia con los flamantes créditos UVA (Unidades de Valor Adquisitivo): “entiendo que a la larga el crédito tradicional me convenía, pero cuando fui a averiguar, la plata que me daban considerando mi sueldo no me alcanzaba para comprar algo como lo que yo quería (un monoambiente en Colegiales), entonces me decidí por el UVA. Ahora, cuando veo que mi cuota empezó hace seis meses en diez lucas y ya está en más de once, un poco me asusto. Y cuando veo que el alquiler que paga mi vecino por el mismo departamento que yo se distancia cada vez más de la cuota que yo pago, me da un poco de bronca porque la promesa era que la cuota iba a ser parecida a un alquiler”.

El consenso positivo sobre los créditos hipotecarios bajo la modalidad UVA, hechos a imagen y semejanza de las Unidades de Fomento chilenas aplicadas en el país limítrofe desde 1967 pero en un país con una inflación históricamente mucho más alta, comenzó a tambalear hace unas semanas cuando especialistas alertaron sobre posibles peligros.

Si bien varios economistas habían lanzado advertencias en torno a los créditos UVA, un ejercicio realizado por Christian Buteler, especializado en finanzas, tuvo mucha mayor visibilidad al ser difundido días después por el diario La Nación, que le otorgó un halo de objetividad que otras advertencias en el mismo sentido no habían tenido.

Buteler comparó un crédito “tradicional” tomado a principios de 2016, indexado con el sistema francés, por un millón de pesos (los más frecuentes) frente a uno bajo la modalidad UVA, atado a la evolución del CER (inflación), otorgado en la misma fecha. El resultado fue que el individuo que se había endeudado con el crédito tradicional paga hoy una cuota casi idéntica a la de aquel que confió en la nueva modalidad pero, y aquí el dato más impactante, el capital adeudado por el primero había bajado levemente mientras que para el segundo, el capital adeudado se había incrementado más del 50%.

¿Quiere decir esto que los créditos UVA están destinados al fracaso? No necesariamente, aunque en la medida que la inflación le gane a los salarios, el crédito se hará cuesta arriba para cualquier familia. Inclusive teniendo en cuenta la cláusula gatillo que determina que si el coeficiente de variación salarial es superado en un 10% por la inflación, el banco deberá otorgar una extensión del plazo para pagar el crédito.

A pesar de estas críticas, en marzo último los bancos registraron el récord de 12.000 millones de pesos prestados y los UVA ya representan más de la mitad de la plata prestada por los bancos para compra de inmuebles. ¿Por qué estos créditos son tan atractivos aún cuando no presentan claras ventajas frente a los créditos comunes? La respuesta: es más fácil calificar para un crédito UVA. Por eso la comparación que hace Buteler fue para algunos economistas cercanos al oficialismo un mero ejercicio teórico.

La gran pregunta, aún sin respuesta, es si estas personas podrán pagar en tiempo y forma el capital y los intereses adeudados y, además, si no se está formando una burbuja inmobiliaria que potencialmente pueda poner en aprietos a los aspirantes a dueños y al sistema en su conjunto.

Sigue el calvario de alquilar

Una muy interesante radiografía de la situación nacional actual de los inquilinos fue presentada meses atrás por la Federación Nacional de Inquilinos, cuya encuesta nacional arroja resultados alarmantes. En ciudades como Buenos Aires, Ushuaia y Río Gallegos, los inquilinos representan alrededor del 35% de los hogares (frente a un promedio nacional del 17%) y destinan, en promedio, el 40% de los ingresos familiares para hacer frente al pago del alquiler. Además, el 87% de los inquilinos está preocupado por el precio del alquiler.

La encuesta también refleja un panorama pesimista por parte de los inquilinos en relación a la expectativa de acceder a la vivienda propia: el 70% de los que alquilan no tiene expectativa de poder acceder a la vivienda propia aunque el 64% haya hecho averiguaciones para sacar un crédito hipotecario. Además, casi la totalidad de los inquilinos percibe que el Estado nacional no tiene políticas específicas para el sector, ni control efectivo sobre las inmobiliarias.

Si bien hubieron tímidos intentos de regulación, como fue la aprobación de la ley 5.859 en la ciudad de Buenos Aires que pone en el propietario la carga de las comisiones inmobiliarias y otros gastos de gestoría, el panorama general sigue siendo de total desregulación.

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Fernando Bercovich

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Juan Ignacio Duarte

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