Pablo FerrariNuestro país presenta un déficit habitacional crónico: más de 3 millones de familias no tienen acceso a una vivienda propia. Es un fenómeno mundial de las grandes urbes, como nuestra “Ciudad de la Furia”.
Los créditos UVA
Debido a la gran magnitud de valor que representa una vivienda respecto al del salario, el financiamiento es uno de los caminos para acceder a la casa propia.
El crédito hipotecario implica que, en caso de incumplir con el pago de cuotas, la vivienda es desalojada de morosos y comienza a poseerla su propietario, el banco, sin el reintegro de cuotas.
Desde hace dos años, comenzó a promoverse una nueva línea de créditos hipotecarios, de cuota variable: se ajustan en función a una unidad de medida denominada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que depende del nivel de inflación.
El contexto devaluatorio
En el mismo período se constata que el nivel general de precios se incrementó más que el de los salarios. Las viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y sus alrededores están tasadas en dólares.
La devaluación abrupta del peso frente al dólar provoca, por un lado, que cada vez se necesiten más pesos para acceder a la vivienda, por lo que los créditos deben ser más elevados y, por otro, que su impacto inflacionario incremente la deuda a través de la UVA.
Una persona que, el 28 de marzo de 2018, sacó un crédito UVA a 20 años por $ 1 millón pagaba una cuota superior a $ 8 mil. Hoy, su cuota supera los $ 14 mil, un 75 por ciento más. Si suponemos que a la misma persona le aumentaron su salario un 25 por ciento en el mismo período, la cuota se incrementó un 40 por ciento en términos reales.
Además, le debe al banco un 70 por ciento más que en el momento del otorgamiento del crédito.
A fines de marzo, $ 1 millón representaban U$S 50 mil porque U$S 1 equivalía a $ 20. Hoy, debido a que 1 U$S equivale a $ 40, el mismo monto representa U$S 25 mil.
Como consecuencia de la devaluación, el Índice del salario real en función del valor del metro cuadrado muestra un descenso superior al 25 por ciento en términos de una vivienda nueva respecto al mismo período de 2017.
A su vez, quien quiere acceder a un crédito UVA a 20 años para cubrir el 80 por ciento de un departamento valuado en U$S 100 mil necesita un ingreso mensual de unos $ 90 mil.
Al momento del otorgamiento, la cuota no puede ser superior al 25 por ciento del salario.
La demanda
La ola verde devaluatoria también derribó los castillos de créditos UVA. La compraventa de inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires disminuyó 11 por ciento en junio respecto a mayo, luego de la primera corrida cambiaria de 2018.
Se registraron menos escrituras que en 2010 y 2011. Las que se realizaron con préstamos indexados por inflación cayeron en torno al 25 por ciento.
La UVA creció un 70 por ciento desde su lanzamiento en abril de 2016, que representa el encarecimiento de capital e intereses desde la fecha del otorgamiento del crédito.
El boom de los créditos UVA, que se dio en 2017 y hasta marzo de este año, se explica porque la cuota quedaba por debajo del alquiler.
Precios de viviendas y alquileres
La expansión de los créditos permite que se eleve la demanda de viviendas. Al elevarse la demanda, los precios se acrecientan.
Además, en contextos de incertidumbre “los ladrillos” suelen funcionar como activos sin riesgo y como reserva de valor debido a que, en nuestra economía bimonetaria, las viviendas están dolarizadas. Este aspecto también eleva la demanda por lo que acrecienta el precio.
Esto impacta en el precio de los alquileres. Aumenta si se estima la cuota del alquiler como porción del valor de la vivienda y también debido al incremento general de los precios, intentando anticiparse a futuras subas. Esto se siente en el bolsillo de los inquilinos, cuyos salarios crecen menos.
Según un informe publicado por la Dirección General de Estadística y Censos del gobierno porteño, la suba en el primer trimestre del año fue de 35 por ciento en promedio respecto de igual lapso de 2017. Para la misma comparación y el mismo ente estadístico, la inflación había sido superior al 25 por ciento.
Está en proceso la estimación del impacto de la última corrida cambiaria.
Ilustración: Emiliano Ciarlante
